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黑牡丹:土地一级开发带来业绩和价值提升的无限遐想

发布时间:2010-08-20    研究机构:国信证券

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我们于2010年8月9日调研了黑牡丹(600510)(集团)股份有限公司,与公司管理层进行了交流,并实地考察了公司两大核心项目--飞龙地块低密度住宅及位于高铁片区的17.5平方公里一级开发项目。

评论:

不考虑一二级联动,预计高铁片区土地一级开发分别增厚10-13年EPS 0.12、0.29、0.28和1.11元

公司位于高铁片区的17.5平方公里一级开发项目分两阶段进行。第一阶段开发范围为高铁场站核心区4.15平方公里,可供出让土地3375亩,开发周期为2010年-13年,计划12年下半年全部完成征地、拆迁、市政基础设施建设等,达到“三通一平”条件,各地块将按建设进度并根据土地利用计划分阶段入市交易。从调研情况看,一阶段地块当中有新桥镇,建筑密集,待拆迁面积高达80万平米,拆迁强度较大。但目前坐落于一阶段地块的高铁车站主体结构已基本成型,高铁站以北约一公里范围的土地已基本拆迁和清理完毕,我们认为,在政府大力支持下,按目前形象进度,一阶段开发有望按计划如期完成,若此,在不考虑一二级联动模式下,对公司业绩及价值增厚如表1。第二阶段开发范围为剩余约13.35平方公里,开发周期预计也需4年左右时间,但公司目前尚无具体实施进度计划,将根据第一阶段开发情况另行确定,我们判断在未来四年难以对公司业绩和价值产生影响,在此暂不做量化分析。

城市价值提升将使公司高铁片区一级开发项目收益有超预期可能

常州地处长江三角洲腹地,与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂构成中国经济最具活力、发展最快的“苏锡常”都市板块,是“苏南模式”的重镇。北部新城是常州城市发展的重点战略,目前,新北区已成为全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区,未来建设规划提出五大定位:①全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区;②出行便利高效快捷的综合交通枢纽区;③环境优美、配套完善、社会和谐的生态宜居新城区;④独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区;⑤常州公共服务中心、商贸副中心和商务中心区。

高铁片区土地一级开发第一阶段土地未来将落成高铁枢纽综合体--城市之窗,占地约4平方公里,围绕京沪高铁常州站打造城市新中心,融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能,提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施。第二阶段所开发土地未来将建设三江口文化娱乐综合体--未来港,占地约1平方公里,依托三江口地区良好的景观优势和交通条件,以水为主题,设置内港旅游码头,建设大型娱乐中心、文化交流中心、休闲康体中心、国际论坛、国际教堂、休闲购物、四维影院等丰富的文化娱乐设施,构建城市新地标。

据常州市国土资源局公布的数据显示, 09年新北区共挂牌出让了20块商住办用地,经统计,总成交金额约为48.8亿元,成交面积约2587亩,平均成交价格约189万元/亩,结合高铁片区未来城市副中心的规划定位,以及新北区建设开发现状,公司一级开发地块的出让价格势必远高于上述均价,并且京沪高铁开通后,高铁片区土地价值也有望获得进一步提升,因此公司在该片区的一级开发收益未来有超预期可能。

不考虑一二级联动,“万顷良田计划”工程收益预计增厚2010-12年EPS分别为0.05、0.06及0.02元

公司是市新北区万顷良田建设工程(试点)的投资方,全资子公司--“新希望”为实施主体,通过工程的实施,建成大面积、连片高标准农田,改变土地低效利用状况,促进农业由分散经营向规模经营转变,传统农业向现代农业、高效农业的转变;通过工程的实施,农村居民迁移到城镇,解决工程区村庄布局凌乱、户均占地过大、土地利用效率较低等问题,加速试点村镇孟河镇和西夏墅镇的社会主义新农村建设,加快城乡统筹协调发展的步伐。

公司可获得本项目建设成本10%的工程收益,即新北区人民政府应向黑牡丹支付的款项为:本项目建设成本+工程收益=本项目建设成本×110%。

根据江苏省国土厅批准的工程规划方案,“新希望”统筹实施拆迁补偿、安置和土地整理等工作,全部试点工程计划在2012年6月底之前完成。具体实施计划安排如下: ①10年12月份之前完成孟河、西夏墅、三井安置区建设以及孟河镇石巷村、万绥村、河北巷村和西夏墅镇浦西村的农户拆迁、农用地整理等全部工程建设;②11年7月份之前完成孟河镇蔡家庄村、严桥村和西夏墅镇新口庄村的全部工程建设;③12年6月份之前完成孟河镇郑良村、郭河村和西夏墅镇牛郎村、蓼沟村、康西村的全部工程建设;④12年9月以后认真做好该工程的自查自验工作,做好迎接省国土资源厅检查验收的各项准备,申请验收。

申请时请注明股票名称